Проверка актива перед покупкой

Что следует знать физическому лицу при покупке так называемого готового бизнеса в виде здания, сдаваемого в аренду?

Перед совершением сделки по приобретению того или иного актива покупателю с учетом требований разумности и справедливости целесообразно провести проверку полномочий продавца на отчуждение актива, историю владения им, уточнить и прояснить все спорные моменты и сомнения, связанные с активом. Только тогда его можно покупать. В противном случае покупатель рискует столкнуться в дальнейшем с проблемами. Если, к примеру, он не проверил полномочия продавца на отчуждение актива, то настоящий собственник в дальнейшем может его истребовать у покупателя, если докажет, что актив у него был похищен или выбыл из его владения иным образом помимо его воли (ст. 301 ГК РФ).


В каждом конкретном случае с учетом всех фактических обстоятельств того или иного дела покупателю следует внимательно ознакомиться с представленными ему для проверки документами, запрашивать все недостающие сведения, прояснять все спорные моменты, т.е. провести due diligence - процедуру тщательной юридической и финансовой проверки актива с целью формирования объективного мнения о нем. Условия сделки должны в максимальной степени защищать его интересы.


Проверка полномочий

В первую очередь покупатель должен выяснить, имеются ли у продавца надлежащие полномочия на совершение сделки с имуществом. Действительно ли продавец является собственником имущества или уполномоченным собственником лицом. Если продавцом по сделке выступает организация, то покупатель должен убедиться в наличии необходимых разрешений со стороны ее органа управления на совершение сделки, если она является крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью.


Крупная сделка представляет собой одну или несколько взаимосвязанных сделок, по которым отчуждается или возникает возможность отчуждения имущества, стоимость которого составляет 25% и более от балансовой стоимости всех активов хозяйственного общества, если его уставом не предусмотрено еще более высокое пороговое значение (к примеру, 10 - 15%).


Покупатель должен для проверки запросить у продавца бухгалтерский баланс с отметкой налогового органа в принятии и установить, отвечает ли сделка по отчуждению актива признакам крупной или нет. При наличии сомнений по поводу достоверности представленных продавцом документов он может запросить копию бухгалтерского баланса в налоговом органе по месту учета продавца (Постановление ФАС Центрального округа от 30.08.2012 по делу N А68-7245/2010), а также общую информацию о выполнении им своих обязанностей по уплате налогов и такое требование будет легитимным (Постановление ФАС Уральского округа от 01.09.2010 N Ф09-6957/10-С3).


Проверку документов, в том числе удостоверенных нотариально (свидетельств о праве на наследство, договоров, доверенностей и др.), иных документов на предмет их достоверности можно выполнить на основе данных, полученных из любых возможных открытых публичных источников: например, из ЕГРП, ЕГРЮЛ, ЕГРИП, с интернет-сайтов (http://www.kartoteka.ru/notariat и др.).


Если сделка является крупной для компании, то она обязательно должна быть одобрена общим собранием участников или акционеров общества (единственным участником или акционером).

Важно иметь в виду, что признание впоследствии недействительным решения общего собрания участников или акционеров хозяйственного общества (решения единственного участника или акционера общества) о даче согласия на совершение той или иной сделки само по себе не влечет ее недействительности. Равным образом это относится и к решению о назначении директора общества: признание его недействительным не влечет недействительности тех сделок, которые он совершал, будучи полномочным (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.02.2009 N 11497/08). Главное, чтобы сделка была одобрена на момент ее совершения, а выбранные органы управления были легитимны.


Если продавец отчуждаемое имущество приобрел на основании вступившего в законную силу судебного акта, не отмененного в установленном порядке на дату совершения сделки, при этом право собственности продавца на имущество подтверждается надлежащими документами (свидетельством о государственной регистрации права собственности, выпиской из ЕГРП), то покупатель, получивший имущество по возмездной сделке, признается его добросовестным приобретателем.


Приобретенное покупателем имущество не может быть у него истребовано даже в случае, если в дальнейшем после сделки судебный акт, на основании которого за продавцом было признано право собственности на имущество, будет отменен.


Рассмотрим в качестве примера следующий случай. Суть дела: продавец получил имущество на основании утвержденного судом мирового соглашения, далее он реализовал его покупателю по договору купли-продажи, фактически передав имущество и получив деньги в оплату его стоимости. Затем судебный акт об утверждении мирового соглашения был отменен, однако суд указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о возможности первоначального собственника истребовать его из владения добросовестного приобретателя.


По мировому соглашению первоначальный собственник добровольно передал имущество своему оппоненту (продавцу), который в дальнейшем его продал добросовестному приобретателю. Это обстоятельство свидетельствует о том, что из владения первоначального собственника имущество выбыло по его воле, он его добровольно передал и снял с учета, что исключает возможность удовлетворения его виндикационного иска (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2007 N Ф08-7549/07).


Когда в качестве продавца выступает физическое лицо, то помимо документов, подтверждающих его права на отчуждаемое имущество, потребуется нотариальное согласие супруга (супруги) на распоряжение объектом или нотариальное заявление от самого продавца о том, что он в зарегистрированном браке не состоит.


Если отчуждение актива осуществляет не сам собственник, а его представитель по доверенности, то покупатель должен удостовериться, что доверенность содержит дату и срок ее действия, сведения о доверителе - собственнике и поверенном, наличие должных полномочий.


На практике возможна ситуация, когда на сделку поверенный предъявит доверенность, а доверителя уже нет в живых. Совершенную сделку оспорить будет нельзя при условии, что ни поверенный, ни покупатель о смерти доверителя не знали, действовали добросовестно, поскольку для поверенного в силу п. 2 ст. 189 ГК РФ доверенность сохраняет свою силу (Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.11.2012 по делу N 33-13753/2012, Определение Ленинградского областного суда от 14.12.2011 N 33-5836/2011).


Особенности покупки «арендного» бизнеса

Покупателю, приобретающему так называемый арендный бизнес - имущество, предоставляемое в аренду, следует иметь в виду, что права арендатора по договору аренды с прежним собственником сохраняются, поскольку смена собственника не влечет прекращения договора аренды.


Поэтому заранее следует ознакомиться с условиями договора аренды с тем, чтобы определиться с их приемлемостью для себя, возможностью одностороннего отказа в случае необходимости.


С одной стороны, наличие арендатора, исправно вносящего платежи за пользование имуществом, только на руку покупателю, если он планирует продолжать сдавать имущество в аренду с целью извлечения дохода. С другой, договор аренды может содержать для него обременительные условия, на которые он не сможет повлиять в период действия договора (например, запрет на изменение арендной платы в течение всего срока действия договора, запрет на односторонний отказ от договора аренды и др.).


Кроме того, покупателю следует убедиться в том, что у бывшего собственника перед арендатором нет неисполненных обязательств, поскольку после смены собственника свои претензии арендатор будет предъявлять уже к арендатору.


Обязательства арендатора по договору аренды на практике, как правило, обеспечиваются гарантийным платежом, который вносится за последний месяц аренды и удерживается арендодателем без начисления процентов на весь срок аренды как гарантия надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. По окончании срока аренды, если арендатор все свои обязательства выполнил должным образом, гарантийный платеж ему возвращается.


После покупки объекта покупатель может столкнуться с требованием арендатора вернуть платеж или зачесть его за последний месяц аренды, при том, что сам покупатель платеж не получал и истребовать его от бывшего собственника уже не вправе. Он также не сможет переадресовать арендатора с его требованием к бывшему собственнику, поскольку после смены собственника ответственность перед арендатором несет уже он сам.


Этот момент ему также следует учесть, либо оговорив в договоре купли-продажи объекта меньшую сумму, либо потребовав перечислить ему сумму депозита при предъявлении арендатором такого требования, либо путем получения для себя иных преференций.


Налогообложение

Действующее гражданское законодательство допускает участие гражданина в гражданском обороте в качестве физического лица, а также в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющего коммерческую деятельность без образования юридического лица. Выбор конкретной формы участия в гражданском обороте остается за самим гражданином.


После приобретения имущества в собственность арендные платежи, поступающие гражданину как новому собственнику недвижимости, образуют его доход, подлежащий налогообложению. Если гражданин не является предпринимателем, ему следует платить НДФЛ по ставке 13%. Регистрация в качестве ИП даст ему право применять УСН, уплачивать налог по ставке 6% (если объект налогообложения "доходы") или 15% (если объект налогообложения "доходы за вычетом расходов"). Многих, понятно, привлекает возможность уплаты налога именно по ставке 6%.


Действующее законодательство не разграничивает имущество, принадлежащее гражданину как физическому лицу и как индивидуальному предпринимателю, поэтому ничто не мешает приобрести объект в собственность, действуя в качестве физического лица, а в дальнейшем использовать его в предпринимательской деятельности.


Нужно заметить, что регулярное получение гражданином дохода в виде ежемесячных арендных платежей само по себе еще не свидетельствует о том, что такая деятельность по сдаче имущества в аренду за плату для него является именно предпринимательской. Это связано с тем, что он приобретает в собственность имущество, уже обремененное долгосрочной арендой. Соглашаясь с наличием зарегистрированного договора аренды и покупая такое имущество, гражданин заменяет бывшего собственника в договоре аренды в пределах всего срока, на который такой договор был заключен. Получение арендных платежей обусловлено возмездным характером договора аренды.

При таких обстоятельствах получение гражданином арендных платежей по заключенному до момента приобретения им в собственность арендуемого имущества может рассматриваться как не связанное с осуществлением им предпринимательской деятельности, поскольку он не ведет деятельность, осуществляемую на свой риск, связанную с систематическим извлечением дохода от пользования имуществом. В пользу такого вывода будет свидетельствовать тот факт, что он имущество приобретал в качестве физического лица.


В связи с этим регистрация гражданина до приобретения объекта в качестве ИП, участие в договоре купли-продажи в этом качестве, регистрация в ЕГРП его как собственника-ИП минимизирует риск оценки налоговым органом получения арендных платежей вне связи с предпринимательской деятельностью.


Если гражданин приобретает объект, находясь в зарегистрированном браке, ему необходимо учитывать следующее. Арендные платежи как доход в силу п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ составляют общее имущество предпринимателя с его супругой. При отсутствии соглашения о разделе имущества между ними каждый из супругов имеет право на получение половины дохода, заработанного другим супругом, поскольку их доли в общем имуществе признаются равными. При этом право на применение УСН имеется только у самого предпринимателя и обусловлено его регистрацией в данном качестве, получением права применения УСН и соответствия требованиям, закрепленным в гл. 26.2 НК РФ. У его супруги такого права нет (если она также не является предпринимателем, применяющим УСН), поэтому ее доходы должны облагаться НДФЛ на общих основаниях. Если супругов такое положение не устраивает, они оба могут зарегистрироваться в качестве ИП, участвовать в данном качестве в сделке купли-продажи "арендного" бизнеса и зарегистрировать в ЕГРП право собственности на объект, будучи ИП. А далее, если объект налогообложения по УСН - "доходы", можно применять ставку 6%.


Возможен и вариант раздела между супругами общего имущества, в том числе и путем включения соответствующего условия в договор купли-продажи объекта с регистрацией права собственности на него в ЕГРП только за предпринимателем. В таком случае, учитывая, что он будет являться единственным собственником имущества, налог станет платить только он.

Также предпринимателю и его супруге следует иметь в виду, что соглашение о разделе общего имущества в виде данного объекта или брачный договор как отдельный документ или в составе договора купли-продажи должно быть реально исполнено: объект передан во владение предпринимателю по акту приема-передачи и зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП на него.


В ином случае при отсутствии указанных обстоятельств существует риск того, что налоговый орган квалифицирует ситуацию как создание формального документооборота, преследующего цель ухода от уплаты НДФЛ, и сформирует налоговые обязательства для предпринимателя с супругой в том виде, в каком они должны быть без учета данного соглашения.

Д. И. Писарев

юрист


Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая [принят Государственной Думой 21 октября 1994 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 5 мая 2014 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

  2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 2 декабря 2013 г.] // Справочно-правовая система "Консультант Плюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

  3. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, в редакции по состоянию на 4 июня 2014 г.] // Справочно-правовая система "КонсультантПлюс": [Электронный ресурс] / Компания "КонсультантПлюс".

  • Twitter - Белый круг
  • White Facebook Icon